28 сентября 2007 №38 (486)
    Исследования

Досым Адилов
Бес паники

Если почитать сообщения информагентств, можно подумать, что страна - на пороге катастрофы. Кажется, строительную отрасль уже не спасти, финансовый сектор бьется в агонии, и они хватаются друг за друга, как два тонущих человека. Однако достаточно посмотреть на несколько строительных объектов, чтобы убедиться: в действительности все не так плохо, а на деятельности некоторых компаний кризис и вовсе не отразился

Мы объехали тринадцать точек на карте города, и в целом картина неоднозначная. На стройке жилого комплекса “Бухар-жырау” компании TS Engineering кипит жизнь. Работники утверждают, что активность в середине месяца несколько снизилась, но сейчас все, как прежде. Зато прямо через дорогу заморозилось строительство башен “Тенгиз тауэрс” “Тенгиз Строя”.
На стройплощадке АО “Серт строй” напротив Сайрана работы практически не ведутся. Вместе с тем рабочие корпорации “КУАТ” проводят отделку нескольких зданий комплекса “Сайран” (бывший “Манхэттен”). На других объектах этого застройщика, находящихся на более ранних этапах строительства, рабочих не видно.
Отделку ведет и “Базис-А” в комплексе “Рапсодия”, но не столь интенсивно, как прежде. “Елисейские поля” “Казкоммерцинжиниринга” безлюдны, а строительство комплекса “Елим-ай” той же компании вообще остановилось на стадии котлована. “Элит-Строй” обещает начать возведение своего “Сан-Сити” лишь в октябре.
На объекте “Навои” “Века” рабочих немного, хотя в СМИ масса рекламы данного жилого комплекса. Вместе с тем у компаний “Ак Ауыл”, “Аксель Кент”, MAG construction и особенно “Меркур-град” дела, похоже, идут очень и очень неплохо - бетономешалки заезжают на территорию строек каждые пять минут, работы ведутся активно.
У некоторых компаний, очевидно, есть проблемы, но все далеко не столь печально, как представляется тем, кто черпает информацию лишь из Интернета и печати. Разумеется, делать далеко идущие выводы только на основе небольшой экскурсии по алматинским стройкам не совсем правильно. И в лучшие времена застройщики иногда перекидывали бригады на тот объект, срок сдачи которого приближался. Однако, если бы все было катастрофически плохо, как это пытаются представить некоторые СМИ, абсолютно все стройки стояли бы. Мы же видим, что работы на многих из них идут полным ходом.
То же касается и дорожного строительства: большинство развязок уже торжественно открыто акимом Имангали Тасмагамбетовым, развязка на Аль-Фараби угол Достык начнет работать в октябре, Восточная объездная дорога, которая должна соединить проспект Аль-Фараби, Талгарский и Кульджинский тракты и улицу Рыскулова, строится - в этом также нетрудно убедиться. Где же кризис, о котором так много говорят?
Попытаемся копнуть несколько глубже. Так ли уж сильна связь между строительными компаниями и банками? Когда речь идет о долевом строительстве, основную часть финансирования застройщики получают вовсе не от банков, а от дольщиков. Деньги им нужны лишь на строительство тех квартир, которые будут продаваться ближе к дате сдачи.
В основном строительство этих пока ничьих площадей, так же, как и коммерческой недвижимости на первых этажах - магазинов, офисов и так далее, застройщики оплачивают из собственных средств. Только когда своих капиталов им не хватает, они обращаются к банкам. Таким образом, кредиты они берут не настолько уж часто.
Строительные компании с хорошим финансовым управлением пытаются распродать по максимуму площади на нулевом цикле, после того как готов котлован. Более рискованные делают ставку на спекуляцию - начинают активно рекламировать свое жилье, когда оно уже почти готово. Ипотека же, с которой сейчас у банков возникли проблемы, это головная боль именно финансовых учреждений, а не застройщиков.
Впрочем, не все так просто. Крупные компании возводят одновременно несколько зданий, и вот у них ситуация действительно сложная. Они, как правило, строят не только жилые комплексы, но и огромные офисные центры. Эти проекты лишь частично финансируются будущими владельцами площадей. Большей же частью они в дальнейшем сдаются в аренду, и застройщики лишь спустя время возвращают свои инвестиции.
Деньги, которые крупные компании получают от дольщиков, они часто пускают на возведение коммерческой недвижимости, хотя это и напрямую запрещено новым Законом “О долевом участии в жилищном строительстве”. На строительство же жилых домов уже позже они берут кредиты у банков. Таким образом, получается, что в худшем положении оказались те дольщики, что приобрели жилье у строительных монстров. Обратившиеся же к услугам компаний не столь крупных могут спать спокойно.
Масла в огонь подливают астанинские чиновники, в многочисленных инициативах которых видна явная нервозность. Они предлагают банкам отсрочить сроки возврата кредитов для строительных компаний, вернуть прежние ставки по ипотеке, Нацбанку - ослабить банковские нормативы, застройщикам - продавать готовое жилье государству... Все это очень смахивает на истерику. Если все это осуществится, будут загублены и банки, которые в новых условиях физически не могут выдавать кредиты под те проценты, что были раньше. Да и тех застройщиков, у которых хромает финансовый менеджмент, это вряд ли спасет.
Вообще, действия чиновников, кажется, больше продиктованы личным интересом. Не секрет, что у многих из них по нескольку квартир, которые они купили, чтобы заработать на росте цен. Сегодня уже очевидно, что стоимость квартир, хотя и медленно, начнет снижаться. Получается, в эти дни из рук государственных мужей утекают сотни тысяч, а у некоторых - и миллионы долларов. И они, хотя и неумело, пытаются повернуть реку вспять. Строителям же, по сути, без разницы: продавать больше жилья по меньшим ценам или меньше - по большим. Прибыль у них остается та же. Сильнее всего от падения цен проигрывают именно спекулянты.
Хотелось бы напомнить, что с января этого года действует Закон “О долевом участии”. Большинство строительных компаний нашло способ его обойти. Дольщиком у них является аффилированная компания, которая перепродает еще не готовое жилье конечным покупателям. Права последних опять оказываются не защищены.
Из тех компаний, названия которых приведены выше, только ЖСК “Век” и “Меркур-град” напрямую заключают договоры с дольщиками. Если вы купили квартиру у другого застройщика, вам, конечно, есть чего опасаться, но, по большому счету, слухи о смерти строительной отрасли Казахстана сильно преувеличены.

вернуться назад перейти на главную обсудить в форуме

     О газете
     Контакты
     Подписка
     Письмо
     Поиск