Каких правил заставят придерживаться застройщиков Алматы?
Алан Байтенов
В чем выгода горожан от того, что государственные ведомства привлекают частных инвесторов к программе реновации жилого фонда? Как новые “Правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города Алматы” защищают исторический центр от бесконтрольной застройки и перенаселения? Запрещают ли новые правила размещение муралов на фасадах зданий? Есть ли юридическая возможность вернуть потерянный облик некоторых наиболее ценных в архитектурном плане объектов города?
Эти и другие вопросы мы задали Алмасхану Ахмеджанову, главному архитектору южной столицы. Сегодня его должность официально называется так - руководитель Управления городского планирования и урбанистики города Алматы. Он возглавляет организацию, что отвечает за образ города, и стоит на страже интересов горожан, требуя соблюдения норм застройки для комфортного проживания
Как сообщает наш гость, правила утверждены на республиканском уровне и уже опубликованы в официальной прессе. Они, напомним, касаются исключительно города Алматы.
“Алматы - это город республиканского значения, поэтому ему необходимы определенного рода преференции. Алматы - это город с интереснейшей историей. Облик города, который мы наблюдаем сегодня, формировался в разные периоды: когда он носил имя Верный, а после Алма-Ата, Алматы. Сегодня Алматы имеет свою изюминку, и в представленных правилах мы прописали условия сохранения богатейшей истории зодчества южной столицы. Напомню, что первостепенной причиной корректировки “Правил формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города Алматы” стало поручение главы государства Касым-Жомарта Токаева о том, что города республиканского значения должны иметь свои законодательные акты, основанные на индивидуальности и призванные сохранить неповторимость. Один из таких документов - Закон “Об особом статусе города Алматы”. После того, как в 2019 году Бакытжан Сагинтаев вступил в должность акима, он сразу же определил основные проблемы мегаполиса. Конечно, все сразу решить не получится. Начинать надо с принятия соответствующих документов и постепенно, уже на их основе, вести работу по дальнейшему развитию города”, - отмечает Алмасхан Ахмеджанов. Подробнее - в нашем разговоре.
- Реновация. Чем полезен городу этот проект и почему государство не возьмет на себя всю нагрузку по застройке жилых кварталов?
- Почему выгодно привлечь бизнес? Если этим проектом будет заниматься исключительно государство - мы вынуждены придерживаться стандарта на уровне класса “эконом”. Если привлекаем инвестора, он старается максимально эффективно продать свое жилье. Поэтому частник предлагает дополнительные преференции и услуги, которые государство не будет предоставлять ввиду принятых стандартов и условий. Например, ограниченности бюджета. Инвестор же построит элитное жилье, и вы, как участник программы реновации, получите взамен старого новое и более высокого класса.
О пользе городу. Город - понятие обширное. Мы же говорим о персональной выгоде для каждого участника программы реновации. Любая вещь имеет свой определенный срок эксплуатации. Чем старше жилье, тем дороже обходится его содержание, следовательно, эта нагрузка распределяется на самих жильцов. Проект реновации предлагает жителям города избавиться от неэффективного актива, а также повысить рыночную стоимость собственности. Так, чтобы каждый воспользовался возможностью реализовать право частной собственности на качественно более высоком уровне.
- Соответствует ли действительности информация, публикуемая некоторыми СМИ, о том, что проект реновации в нынешнем виде не вызывает большого желания у инвесторов участвовать и с ними наблюдается некоторый дефицит? Можно ли сказать, что новые правила по части плотности застройки в том числе ограничивают их бизнес-интересы?
- Противники всегда найдутся. Мы намеренно ввели эти правила, ведь раздражающим фактором для населения сегодня является именно высокая плотность застройки. А эти правила примерно на 30 процентов разряжают плотность застройки по некоторым позициям. Мы вводим среднюю жилищную обеспеченность на уровне не менее 18-25 квадратных метров на человека. Приведу и такой пример: если раньше по нормам достаточно было на одного человека 6-7 квадратных метров дворовой территории, то теперь стабильно говорим о 10. То есть и дворы расширяются на 30 процентов. А это довольно значимая работа.
- С какими замечаниями в основном сталкиваются специалисты курируемого вами ведомства при работе с проектами? Что возвращаете на доработку?
- У авторов всегда большие планы, ведь девелоперов больше всего интересует продаваемая площадь. Проекты нам сдают проектные организации, и мы разговариваем с ними на профессиональном языке - теперь уже на основе обновленных правил. Происходит то, о чем уже говорили, - идет постепенная плановая работа по корректировке городской застройки с учетом интересов наших горожан. Это наличие необходимой инфраструктуры, соблюдение требований инсоляции, этажности, озеленения территории и, конечно же, плотности застройки. Плюс масса других введенных условий, которые должен соблюсти автор проекта.
- После официального представления правил общественности Бакытжан Сагинтаев, аким города Алматы, отметил, что нового строительства в историческом центре больше не предвидится. Однако в новых правилах все же есть требование по застройке исторического центра с плотностью не более 300 человек на гектар. Для чего прописана эта норма, если строительства, как было сказано, не ожидается?
- В советский период, когда в основном формировался архитектурный облик и жилой фонд города Алматы, плотность в центральной части города варьировалась в этих цифрах: 300 человек на гектар. Мы для исторического центра определили: он стагнируется, а плотность не должна превышать той, которая там существовала ранее.
Упомянутые нормативно-технические требования определяют возможность застройки территории. Ведь многие земельные участки находятся в частной собственности. И собственники этих участков имеют конституционное право на их использование. Но чтобы обозначить пределы этого права - соблюсти интересы горожан, разрядить плотность и не нарушить простор и масштаб старого города, мы возвращаемся к тем нормам, которые приняты ранее.
Для того чтобы ограничить застройку, вводим несколько систем защиты. Мы говорим: “Плотность 300”. И это требование основывается на емкости существующей инфраструктуры и рассчитана на плотность 300 человек на гектар. Теперь правила не позволят превысить эту плотность и перенаселить исторический центр.
В историческом центре есть ветхие строения. Они подлежат утилизации согласно определенным законом процедурам - в свой срок. Но превышение требования плотности застройки в 300 человек на гектар недопустимо. И это надо учитывать при строительстве нового объекта на месте старого.
Собственно, так работает система защиты от перенаселения на уровне нормативов. К тому же, вводя требования по количеству людей на гектар, мы подходим с практической точки зрения. Например, горожане сообщают о нехватке школ. Причина - если плотность превышена, значит, и инфраструктура не справляется с нагрузкой. Корректируем плотность - решается вопрос с загруженностью школ, детских садов, поликлиник. Резюмируя - правила позволят сохранить малоэтажную застройку центральной части города и в будущем. Ведь, повторю, некоторые здания потребуют обновления конструкций, и встанет вопрос о сносе, а далее - о строительстве нового объекта.
Мы прислушались к предпринимателям и оставили возможность бизнесу переоборудовать первые этажи под объекты коммерческой деятельности, но при условии отсутствия пристроек. Оставляйте нетронутым фасад, оставляйте параметры, а внутри работайте, как считаете нужным, но в рамках требований безопасности.
- Территория трамвайного депо. Какова ее судьба сегодня? Есть ли вопросы с позиции возглавляемого вами ведомства к этому проекту молодежного центра?
- Проект встал на стадии реализации. Есть нюансы по финансированию, есть нюансы по подрядчикам. Но это не в компетенции моего ведомства - я не могу говорить подробнее.
- Предположим, что проект молодежного центра, который может появиться на месте трамвайного депо, защищают сейчас - в момент действия нынешних новых правил. Смог бы он получить положительное заключение от Управления городского планирования и урбанистики?
- Он прошел бы только с тем условием, что сохранит свой архитектурный облик. То есть я еще раз говорю - внутренность, функциональность могут быть разные. Но внешний облик необходимо сохранить.
- Теперь, получается, ввиду требований новых правил нет возможности вернуть прежний облик уже отреставрированным зданиям? Ведь это, получается, влечет изменение облика? Возьмем, к примеру, Дворец спорта имени Балуана Шолака...
- Этот объект исключили из списка памятников. Почему он пережил такой реконструктивный проект? Вопрос состоял в том, что он функционально не подходил под определенные требования. Как помнит общественность, страна готовилась к проведению Азиады. А согласно международным стандартам залы необходимо было увеличить в целях создания дополнительных сидячих мест. И такое решение приняли на уровне Министерства культуры. Но в городе есть все же объекты, которые можно возвратить к первоначальному облику.
- Как это реализовать с юридической точки зрения - есть ли возможность вернуть первоначальный облик исторически значимым зданиям, которые его утратили ввиду непрофессиональной реконструкции?
- У Алматы свой уникальный архитектурный облик. Да, ввиду юридических нюансов, человеческого фактора некоторые здания потеряли свой первоначальный вид.
Что касается возможности возвращения облика, то это нужно делать в соответствии с законом. Любое городское здание должно проходить два этапа реконструктивных работ. Первый - текущий ремонт. Второй - капитальный. А уже при проведении капитального ремонта надо рекомендовать вернуть первоначальный облик зданию. Обратятся по поводу реконструктивных работ - надо предписывать. Да, это решение не одного дня, но все же возможность есть.
- В правилах указано следующее: “Запрещаются фрагментарная окраска внешних стен, остекление балконов, замена оконных рам, декоративных элементов и переплетов”. Будут ли эти требования распространяться на муралы? Ведь они довольно популярны сегодня и их тоже в какой-то степени можно назвать фрагментарной окраской?
- Очевидно, что муралы следует размещать не на каждом здании. Если это историческое здание со своим уникальным стилем, имеет пилястры, пилоны, карнизы, то здесь мурал неуместен, я считаю. Поэтому сегодня муралы появляются в основном на зданиях промышленного производства. Там, где есть “глухие” промышленные торцы. Наши требования не будут сильно влиять на появление муралов, потому что они касаются в основном главного фасада здания.
Мы должны рассматривать каждое здание так - если все пропорционально и создано в единой стилистике, это соответствующее требованиям домостроение. Считаем, что крупные, монументальные сооружения должны иметь определенную строгость. В то же время мурал - это лишь картина, и она не является элементом здания. Ведь облик здания портят те элементы, которые не вписываются в фасад или не были предусмотрены изначальным проектом.
Поэтому появление муралов не возбраняется новыми правилами. Другое дело, что все должно быть обдумано. Любая вещь, считаю, должна быть к месту.
Алмасхан Тлевханович ясно дал понять - в любом случае будет иметь место конфликт интересов частного капитала и города. Город в этом случае выступает на стороне интересов жителей, предлагая возможность максимально комфортно улучшить свои жилищные условия в рамках программы реновации. А привлечение бизнеса - это хорошая возможность обновить фонд жильем более высокого класса со всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности. При этом делается многое, чтобы не допустить перенаселения определенных кварталов города. И даже в этом случае строить в Алматы выгодно - желающих, вопреки распространяемому мнению, работать по программе реновации с учетом требований новых правил достаточно.
С обликом уникальных для города зданий тоже не все потеряно. Юридическая возможность вернуть потерянный первоначальный облик все еще есть. Обсуждать необходимость, а также значимость такого проекта - тоже на месте. Ведь в правилах закреплена и четко прописана возможность дискутировать на тему значимых для города проектов с привлечением общественности.
