Алла Иванилова
Жилищный вопрос сегодня один из актуальных для многих казахстанцев. Этим пользуются и мошенники, применяя различные схемы на рынке аренды, покупки и продажи недвижимости
Ежегодно в Казахстане правоохранительные органы фиксируют немало случаев мошенничества с недвижимостью. “Охотники за чужим жильем” используют разнообразные схемы. С развитием различных способов приобретения жилья, а именно покупки с помощью госпрограмм, риелторов, электронной оплаты, выкупа залоговой недвижимости, совершенствуются и способы отъема денег.
Один из самых распространенных - задаток. С введением электронной единой нотариальной информационной системы (ЕНИС) оформить липовую сделку купли-продажи аферист уже не сможет. Система существенно снижает риски мошенничества за счет идентификации и проверки документов физических и юридических лиц, движимого и недвижимого имущества. В этой связи мнимый “продавец” находит причину, по которой не может предоставить оригиналы документов на квартиру. С заинтересованным покупателем он заключает договор задатка с условием, что правоустанавливающие документы будут предоставлены позже. Ничего не подозревающий покупатель отдает задаток, а мошенник исчезает с деньгами. Таким образом, с одной квартиры можно собрать несколько задатков. Чаще всего в этой афере упор делается на жадность - цена такого жилья занижена, жертве предлагают совершить выгодную сделку в кратчайшие сроки, мотивируя это тем, что желающих много.
Другая популярная схема - продажа арендованного жилья. Она достаточно проста: злоумышленники арендуют недвижимость на определенное время, и в этот период происходит продажа либо пересдача квартиры другому - ничего не подозревающему - человеку. Такой способ отъема денег требует серьезной подготовки и подделки документов. С арендой намного проще - те, кто снимает жилье, зачастую не заключают договор, а иногда даже не проверяют удостоверение личности у “собственника”. В Алматы таким образом предприимчивый молодой человек обманывал студентов. Он находил объявления о поиске жилья именно от учащихся вузов и училищ, упор делал на первокурсников, а потом пересдавал им снятые посуточно или на час квартиры якобы на месяц. Студенты приходили на показ, оплачивали аренду за несколько месяцев вперед и “заселялись”, а после уже объявлялся настоящий собственник. Разумеется, до “арендодателя” дозвониться было уже невозможно, а обманутым студентам приходилось освобождать жилье. Но вскоре мошенника задержали.
Если аферистам не удалось завладеть оригиналами правоустанавливающих документов, они их подделывают. При этом чаще всего используют три варианта. Первый - подделка доверенности на продажу недвижимости, или “доверенность левой рукой”. В этом случае собственник жилья является основным действующим лицом, поскольку итог один - судебные разбирательства и проведение почерковедческих экспертиз. При втором варианте одну и ту же квартиру приобретают несколько покупателей. Зачастую в таких схемах задействовано лицо, не имеющее отношения к самой строительной компании. И третий вариант - ложное оформление. Это классическая схема с участием лженотариуса, печати которого используют для засвидетельствования необходимых документов: сделки купли-продажи, доверенностей.
Встречаются и такие виды мошенничества, когда мошенники приобретают фальшивые, реже настоящие бланки свидетельства о смерти, вписывают туда данные хозяина, подделывают завещание и обращаются в нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры.
В последнее время распространение получило мошенничество в виде обещания предоставить жилье и земельные участки по так называемой в народе госпрограмме. Мошенники, представляясь работниками акиматов, земельных комитетов и других государственных органов, а также их родственниками или знакомыми, обещают за вознаграждение посодействовать в ускоренном получении квартиры или земельного участка. При этом они не могут предоставить никаких гарантий. Получив деньги, такие аферисты исчезают. В Актобе выявили факт крупного квартирного мошенничества на общую сумму около 100 миллионов тенге. Бывшая работница ЦОНа и руководитель отдела жилищных отношений города обещали, что помогут приватизировать государственные арендные квартиры.
По аналогичной схеме действуют мошенники, которые предлагают свое содействие в выкупе “арестованного” жилья. Как правило, в таких предложениях покупателей привлекает низкая цена объекта, чем и пользуются преступники. В Алматы за такую “помощь” задержали фейкового риелтора. Женщина за свои “услуги” денег сразу не требовала, а только после завершения сделки. Таким образом, у жертв не возникало подозрений. Но у реально заинтересованных покупателей она просила задаток в размере 20 процентов от цены, выставляемой банком, якобы для уплаты различных комиссий и прочих обязательных процессуальных расходов. Получив деньги, она поначалу отвечала на звонки, оттягивая время, а потом и вовсе пропадала.
Помимо проверенных временем схем аферисты придумывают новые способы. В частности, в последнее время стали популярны жилищные кооперативы, которые действуют по принципу финансовой пирамиды. Способов вовлечения в такие схемы два. Первый - квартира в рассрочку, причем “без процентов и переплат”, второй - аренда с последующим выкупом. И в том и в другом случае организаторы пирамиды просят внести первоначальный взнос, паевый взнос участника и ежемесячные платежи. Суть деятельности таких кооперативов в том, что несколько пайщиков объединяются, каждый вносит определенную сумму в единый фонд, и на эти средства приобретается квартира для первого пайщика, которая оформляется на кооператив. “Новоселу” жилье выдают на основании договора аренды. Покупка квартиры возможна только в том случае, если будет сохраняться поток новых покупателей, вносящих новые “первоначальные взносы”.
Одна из крупных афер по такой схеме происходила в столице. В 2017 году в городе начала действовать финансовая пирамида в форме потребительского кооператива “Единый выбор”. Привлекли более 100 пайщиков, с которыми заключили договоры. С заявлением в полицию обратились 16 из них. Учредители потребительского кооператива получили паевые взносы на общую сумму 85 125 000 тенге.
Конечно, это далеко не все преступные схемы, существующие сегодня на рынке недвижимости. Если какие-то из них перестают быть эффективными и легко распознаются, то придумывают новые, более изощренные. Так, мошенники активно осваивают цифровые форматы “работы” с населением. Возможность заключить сделку “упрощенно”, практически заочно, будет только играть им на руку, как и правовая неграмотность граждан.
Нур-Султан
