Национальный банк и Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) отложили снижение максимальной ипотечной ставки с 25 процентов до 20. Новые правила вступят в силу не раньше 1 июля 2026 года. Вместе с тем в агентстве обещают масштабные изменения для всей ипотечной системы.
Инициатива АРРФР
Напомним, в марте этого года АРРФР неожиданно выступило с предложением снизить предельную ГЭСВ по ипотечным займам с 25 процентов до 20. Соответствующий проект постановления, подготовленный совместно с Национальным банком страны, ведомство опубликовало на портале «Открытые НПА». Инициатива вызвала у граждан и экспертов смешанные чувства от интереса до скепсиса. Как в марте информировал 31 канал, аналитики посчитали, что даже при сниженной максимальной ставке в 20 процентов ипотека останется слишком дорогой для большинства граждан. Эксперты в своих комментариях телеканалу отмечали, что, если процент превышает 13-15 годовых, долговая нагрузка становится слишком высокой, ведь ипотеку обычно оформляют на 10 лет, а переплата может достигать стоимости одной или даже двух квартир.
Спустя три месяца инициатива агентства была официально утверждена. АРРФР 9 июня проинформировало, что агентством принято совместное постановление с Нацбанком «Об определении предельных размеров годовой эффективной ставки вознаграждения», согласно которому максимальную ГЭСВ по ипотечным кредитам снизили с 25 процентов до 20. Решение было представлено как шаг навстречу заемщикам и попытка сделать жилищные кредиты более доступными для граждан. Постановление должно было вступить в силу 16 июня.
Однако не прошло и суток, как постановление вступило в силу, и уже 17 июня АРРФР опубликовало новый проект совместного постановления с Нацбанком, где предложило сохранить прежний уровень ставки 25 процентов до 1 ноября 2025 года «в целях предоставления банкам второго уровня (БВУ) достаточного времени для проведения комплекса подготовительных мероприятий, включая адаптацию внутренних учетных и операционных систем под новые параметры, пересмотр условий действующих и новых ипотечных продуктов, внесение изменений во внутренние нормативные документы».
Жесткое решение
Тем временем уже в начале октября Бюро национальной статистики констатировало рост инфляции в Казахстане по всем ключевым направлениям. На фоне этих данных 10 октября Нацбанк неожиданно повысил базовую ставку сразу на 150 базисных пунктов — до 18 процентов. Это решение вызвало острую реакцию как со стороны рынка, так и среди аналитиков (подробности читайте в нашем материале «Против лома есть приемы?» от 17 октября 2025 года). Не обошли вниманием эксперты и ипотеку.
В частности, финансист Андрей Чеботарев в своем телеграм-канале опубликовал пост под заголовком «Конец ипотеке?», напомнив, что регуляторы совместным постановлением приостановили до 1 ноября снижение ГЭСВ по ипотечным займам с 25 процентов до 20. «Это значит, что с 1 ноября любая ипотека в Казахстане не должна превышать 20 процентов ГЭСВ, — отметил эксперт. — А в стране с базовой ставкой 18 процентов коммерческая ипотека просто остановится». По его словам, банк не может выдавать кредиты под 20 процентов, если базовая ставка 18, поскольку маржа слишком мала для покрытия рисков и издержек. Чеботарев пояснил: «Для устойчивости банков разница между базовой ставкой и ипотечной должна быть как минимум 4-6 пунктов, а иногда и больше, особенно в нестабильной экономике».
А мы пойдем другим путем
Между тем 23 октября АРРФР вновь сообщило о разработке проекта совместного постановления его правления и правления Нацбанка, предусматривающего на этот раз приостановление до 1 июля 2026 года нормы о снижении предельной ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25 процентов до 20. В агентстве пояснили, что решение о приостановке было принято для обеспечения взвешенного подхода к регулированию стоимости ипотечных кредитов, которое учитывает текущие макроэкономические условия, поддержку баланса между доступностью заемных средств для населения и устойчивостью банковского сектора, а также ряд других важных факторов.
Первое. В АРРФР напомнили, что базовая ставка Нацбанка сейчас составляет 18 процентов. Высокий уровень ставки сохраняется для сдерживания инфляции. В агентстве пояснили, что снижение предельной ГЭСВ до 20 процентов при таких условиях могло бы привести к сокращению ипотечных программ. Сохранение же действующего уровня предельной ГЭСВ до 1 июля 2026 года позволит сохранить баланс между доступностью ипотечных кредитов для граждан и устойчивостью банковского сектора.
Второе. Как сообщили в агентстве, регуляторы разрабатывают новую методику расчета ГЭСВ по ипотеке, которая будет учитывать реальные рыночные условия и включать ключевой параметр — коэффициент покрытия залоговым обеспечением (Loan-to-Value, LTV), рассчитываемый как отношение суммы ипотечного займа к оценочной (рыночной) стоимости жилья.
Действующая единая норма ГЭСВ не отражает различий в уровне кредитного риска между заемщиками с различной долей собственного участия в финансировании покупки жилья, тогда как международная практика основана на риск-ориентированном подходе, при котором LTV является базовым элементом оценки кредитного риска, поясняют в агентстве. При высоком значении LTV риск невозврата выше, поскольку заемщик вносит минимальный первоначальный взнос, тогда как при низком LTV заемщик имеет больший объем собственного участия, что снижает вероятность дефолта.
Введение дифференцированных предельных ставок ГЭСВ в зависимости от уровня LTV позволит сбалансировать интересы заемщиков и кредиторов, снизить долговую нагрузку на население и предотвратить накопление избыточных рисков в банковской системе, убеждены в АРРФР.
Третье. Дополнительно проводится работа по расширению возможностей БВУ по внедрению новых ипотечных продуктов, адаптированных к текущим экономическим условиям и потребностям населения. Как отмечают в агентстве, в целях стимулирования конкуренции и развития системы жилищных сбережений в рамках проекта закона по вопросам регулирования и развития финансового рынка предусмотрены поправки, предоставляющие всем БВУ право привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений и предоставлять жилищные займы.
«Приостановление нормы о снижении предельной ГЭСВ до 1 июля 2026 года является временной мерой, обеспечивающей устойчивость ипотечного кредитования и переход к риск-ориентированной методике расчета ГЭСВ», — заключили в АРРФР.