АРРФР предложило сохранить прежний уровень максимальной годовой эффективной ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным кредитам 25 процентов до 1 ноября.
Один день
Напомним, с 16 июня в Казахстане вступило в силу постановление Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) совместно с Нацбанком, согласно которому максимальная ГЭСВ по ипотечным кредитам была снижена с 25 процентов до 20. Это решение было преподнесено как шаг навстречу заемщикам и попытка сделать жилищные кредиты более доступными. Однако буквально на следующий день регулятор опубликовал новый проект совместного постановления, в котором предложил сохранить прежний уровень ставки 25 процентов до 1 ноября 2025 года.
В пояснительной записке агентство уточнило, что «проект разработан в целях предоставления банкам второго уровня достаточного времени для проведения комплекса подготовительных мероприятий, включая адаптацию внутренних учетных и операционных систем под новые параметры, пересмотр условий действующих и новых ипотечных продуктов, внесение изменений во внутренние нормативные документы».
Некоторые нюансы
Между тем экспертное сообщество предупредило о возможных рисках, с которыми может столкнуться рынок (теперь после 1 ноября. — Прим. автора). Так, аналитики Первого кредитного бюро в своем телеграм-канале в день вступления поправок, снижающих максимальную ГЭСВ по ипотечным кредитам с 25 процентов до 20, писали: «Вступили в силу законодательные поправки, снизившие максимальную ГЭСВ по ипотечным кредитам с 25 процентов до 20. С точки зрения потенциальных заемщиков, это довольно хорошая новость. Подобная мера должна сделать рыночную ипотеку более доступной для них, а также помочь избежать возможного роста просрочек, пока базовая ставка находится на высоком уровне. Но есть один нюанс...
Среди всех типов кредиторов займы, связанные с улучшением жилищных условий, чаще всего выдают банки второго уровня. В распределении выдаваемых ими средств традиционно наблюдается перекос в сторону льготных продуктов. Например, в январе — апреле 60 процентов общей суммы ипотечных займов было предоставлено на нерыночных условиях — 416,9 миллиарда из 701 миллиарда тенге. В виду имеются заемные средства, выданные через «Отбасы» и обычные банки под субсидируемый государством льготный процент. Таким образом, по итогам рассматриваемого периода коммерческие продукты обеспечили меньшую долю рынка — 40 процентов, или 284,1 миллиарда тенге.
Вместе с тем часть рыночных жилищных займов действительно предоставляется по ГЭСВ, превышающей 20 процентов. Конкретно в январе — апреле под такие ставки попали 45 процентов объемов новых рыночных ипотек (128,9 миллиарда тенге). В совокупных же объемах ипотечных выдач доля условно дорогих займов составила 18 процентов. Мы не имеем точных данных, о какой конкретно недвижимости идет речь в данном случае, но в целом можем предполагать, что с новыми ограничениями препятствия могут возникнуть прежде всего для развития вторичного рынка».
Почему? Во-первых, здесь априори невозможны никакие совместные программы банков с застройщиками и их партнерство, ведь вторичное жилье приобретается уже у собственника. Во-вторых, выступая залогом по ипотечному кредиту, вторичное жилье в большей степени подвержено риску утраты ликвидности. В перспективе вторичные объекты в зависимости от их состояния могут падать в цене, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств чревато финансовыми потерями для банков. И подобные риски оказываются тем выше, чем старше актив, пишут эксперты.
При этом нужно напомнить и общий контекст: прямо сейчас в Казахстане сохраняются жесткая денежно-кредитная политика, действующая базовая ставка, которая, грубо говоря, определяет стоимость денег для банков, равняется 16,5 процента, и перспектив ее снижения пока не видно. В такой ситуации разница между новым предельным размером ГЭСВ и уровнем базовой ставки кажется недостаточной, чтобы покрыть издержки банков по ипотечным кредитам на вторичное жилье, компенсировать их возможные потери и обеспечить прибыль — 3,5 процентных пункта.
В связи с нововведением банки уже пересматривают условия по ипотечным кредитам, выдаваемым на покупку вторичного жилья, отмечают в ПКБ. Учитывая существующую конъюнктуру, пересматриваться эти условия могут только в сторону ужесточения. Возможные варианты: повышение порога по году постройки вторичного жилья, увеличение размера первоначального взноса, усиление критериев оценки платежеспособности заемщика.
«Следует полагать, что более реальными перспективы схлопывания рыночной ипотеки на вторичное жилье окажутся в регионах. Строительство жилья там не ведется столь активно, как в Астане и Алматы. Соответственно, для регионов возможность приобрести вторичное жилье в ипотеку оказывается даже более значимой, а значит, возможные риски для них выше», — заключили в бюро.